近日，省住房城乡建设厅印发了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(豫建行规〔2025〕2号)，现就相关内容解读如下

　　一、起草背景

　　2018年省住房城乡建设厅制定印发《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《导则》)，自实施以来对于规范全省业主大会和业主委员会活动、推动健全业主组织、维护业主合法权益等方面发挥了重要作用。但随着时代发展，特别是《民法典》施行后，部分条款需要与上位法保持一致。根据《民法典》《河南省物业管理条例》等有关规定，对《导则》部分条款进行了修订，起草了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(修订稿)，为基层业主大会和业主委员会组建以及规范运行等提供参考指引。

　　二、起草过程

　　2023年10月，研究制定了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》条文修订对照表，2023年11月通过省住房城乡建设厅官网面向社会公开征求意见，并结合地市物业管理部门、街道办事处、业主代表的意见建议进行了修改完善。

　　三、主要内容

　　本次共修订14条。主要修订内容有：

　　(一)对与上位法规定或表述不一致的部分条款进行修订。第一条制定依据由《中华人民共和国物权法》修订为《中华人民共和国民法典》;第十条增加了“(六)法律法规规定的其他情形”;第十二条将“按时缴纳物业服务费用”修订为“按约定支付物业服务费用”;第二十五条修订了业主大会的职责及表决办法;第三十七条修订了业主委员会成员应具备的条件，删除“按时交纳物业费等相关费用”，增加“本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系”内容;第四十条修订了业主委员会选举办法。

　　(二)进一步完善业主大会和业主委员会的权责。根据《民法典》《河南省物业管理条例》相关规定，第五条增加业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时业主的救济途径。第六条增加“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”;第二十条增加业主对首次业主大会筹备公告内容的异议处理办法;第三十条修订了业主委托物业使用人代为参加业主大会的具体要求，可在业主大会议事规则、(临时)管理规约中作出具体约定;第三十八条增加“注重提高业主委员会成员中党员比例，推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组”，进一步加强党对业委会工作的领导。第四十六条增加“抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，业主委员会应当依法落实政府的各项应急措施，积极开展自救”。

　　(三)进一步明确街道(乡镇)属地管理职责。根据《河南省物业管理条例》相关规定，第六十条修订了街道办事处(乡镇人民政府)对业主委员会的监督职责，增加了“调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系”内容;第六十九条修订了街道办事处(乡镇人民政府)对符合组建物业管理委员会法定情形的住宅小区要依法组建物业管理委员会;第七十二条针对业主委员会成员集体辞职的，增加了街道办事处(乡镇人民政府)“应当依法及时组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构”内容。